proprietà
immobiliare per piani orizzontali, è divisibile tramite il diritto di
supeficie
Cass. 15.04.1999, n. 3750
Dir. e giur. agr.
2000, pag. 194
Nell'ipotesi in cui il proprietario di un terreno, nel procedere
alla vendita dello stesso, si riservi il diritto esclusivo, perpetuo e
trasmissibile a terzi sia per atti tra vivi, che mortis causa, di escavare ed
estrarre materiali esistenti nel sottosuolo, non si è in presenza di una
vendita mobiliare di massa di cose future, né alla costituzione di un diritto
personale a favore dell'alienante, bensì dell'alienazione di un diritto reale
avente ad oggetto la à proprietà della
parte di sottosuolo interessata dal giacimento, à distinto dal
diritto di proprietà trasferito all'acquirente e condizionante l'estensione del
diritto di quest'ultimo, il quale acquista la proprietà dei suolo in superficie
e della parte di sottosuolo sottostante al giacimento.
In tal caso, la possibilità di separata alienazione del suolo dal
sottosuolo come entità reali giuridicamente autonome - nonché della
costituzione di diritti di servitù, a carico della superficie, strumentali allo
sfruttamento del sottosuolo - non trova ostacolo nella eliminazione della
superficie a seguito dell'utilizzazione del sottosuolo, in quanto il diritto
dell'acquirente, su un più basso livello della superficie, resta comunque
suscettibile, una volta cessato lo sfruttamento della cava ed estinto il
diritto dell'alienante, delle più diverse e pertinenti utilizzazioni.
Not. Giovanni Marasà
22.10.2001
È ammissibile la vendita del diritto di proprietà (non
superficie) di sottosuolo, non di porzione di sottosuolo individuato con
planimetria e numero di mappa, ma dell'intero sottosuolo corrispondente alla
proiezione verticale di un determinato mappale del Catasto terreni?
(Rifiutandosi il locale ufficio del territorio di
attribuire lo specifico numero di mappa) sarà sufficiente illustrare il
problema nel quadro D della nota di trascrizione, inserendo nel quadro B il
numero di mappa vigente al C.T., barrando nel quadro A la casella relativa agli
immobili?
Poiché il diritto di proprietà è divisibile per piani
orizzontali, ritengo si possa parlare di diritto di proprietà e di
trasferimento della proprietà sottostante il piano del suolo, senza scomadare
il diritto di superficie.
La proprietà sottostante il piano del suolo ha una sua individualità
funzionale autonoma: vi si possono costruire autorimesse, rifugi antiatomici, cantine
(per del buon vino) ecc...
Con la vendita l'originario proprietario mantiene la proprietà del piano del
suolo e tutto il soprasuolo.
Not. Giorgio Perrotta
23.10.2001
Ma è il diritto di fare e mantenere costruzioni nel
sottosuolo (art. 955, c.c.) o una vendita del suolo con riserva del diritto di
superficie?
Allorchè ebbi a costituire un diritto di sottosuperficie, vigente
il sistema crtaceo, trascrissi col mappale del terreno.
Oggi farei lo stesso (costituzione di diritti reali a
titolo oneroso - diritto 6 - quadro D; per precisare che la superficie
"sta sotto" - barrerei (valorizzerei) A e B).
Però, Come potrebbe il catasto attribuire un altro mappale?
Not. Diego Podetti
23.10.2001
Usque ad inferos et usque ad astera: questa, almeno fino al
codice del 1865, era l'estensione della proprietà fondiaria.
Il limite del diritto, con il codice del 1942, art. 840, (cfr.
Maiorca) è rappresentato dall'interesse, dalla utilità ricavabile dallo
sfruttamento del sottosuolo (così come dello spazio sovrastante il suolo).
Così (Trabucchi) si è affermato che la proprietà
immobiliare non ha ad oggetto le zolle di terra, ma uno spazio.
Onde non si può dividere la proprietà immobiliare per
piani orizzontali, se non attraverso il diritto di supeficie: o il proprietario
cede il terreno, riservandosi il diritto di superficie o restando proprietario
del terreno costituisce un diritto di superficie a favore del terzo per la
realizzazione di costruzioni sopra e/o sotto il suolo.
Tertium no datur.
Diversa è l'ipotesi del condominio, che riguarda
esclusivamente gli edifici, sul presupposto della proprietà comune del
suolo o della comune titolarietà di un dirittto di superficie sempre sul
suolo.
Not. Giovanni Marasà
22.10.2001
Per "spazio" immagino tu intenda spazio
immobiliare e non una colonna d'aria (salvo il diritto ex art.1127, c.c.).
L'affermazione semplice "onde non si può dividere la
proprietà immobiliare per piani orizzontali ecc..." ovviamente non mi
convince, poichè è proprio questo il problema sul quale vorrei provocare una
discussione.
Il codice civile(artt. 952 - 955) consente di costituire il
diritto di superficie, ma non mi pare vieti, nè espressamente, nè
implicitamente, di dividere la proprietà per piani orizzontali: da ciò il mio
interesse al dibattito, in particolare sul problema della trascrizione, qualora
il catasto dovesse rifiutare erroneamente l'attribuzione di un apposito numero
di mappa o di subalterno.
Not. Diego Podetti
23.10.2001
Non fraintedermi: certo che è possibile dividere la
proprietà immobiliare per piani orizzontali, sia in soprassuolo (esempio tipico
la proprietà dei singoli piani di un edificio "in condominio"), sia
in sottosuolo (può valere lo stesso esempio della proprietà di singoli
piani interrati di un edificio in condominio) e non ricordo Cicu, ma
Messineo ricostruisce il fenomeno in termini di superficie (cfr. Manuale di
diritto civile e commerciale, vol II, 1965, pag. 703).
Al di fuori dell'ipotesi del "condominio" è, sì, possibile
un diritto sul sottosuolo autonomo rispetto alla proprietà del suolo, ma
in quanto il proprietario del suolo usque ad infera abbia concesso ad
un altro soggetto un diritto di superficie, inteso come diritto di
effettuare scavi e costruzioni nel sottosuolo, tale che le costruzioni o gli
scavi che saranno effettuati da tale altro soggetto apparterranno al
medesimo in proprietà superficiaria.
Ovviamente l'oggetto deve essere determinato o
determinabile.
Credo che qualora si costituisca un diritto su tutto il
sottosuolo, ad esempio, al di sotto di 2 metri di profondità e per qualsiasi
utilizzo, in effetti, al di là del nomen iuris, si sia invece in presenza del
trasferimento della proprietà con riserva da parte dell'originario pieno proprietario
di un diritto di superficie a proprio favore.
Venendo al problema catastale e, di riflesso, della
pubblicità nei registri immobiliari, mi pare che fino a quando il sottosuolo
sia "pieno", non possa costituire un ente immobiliare produttivo di
reddito.
Lo diventerà solo dopo che sarà spazio utilizzabile (scavo
e/o costruzione).
Fino a tale momento l'identificativo catastale sarà unico, ma
diversi saranno i diritti (proprietà e superficie)
Not. Giovanni Marasà
24.10.2001
Ritorno alle due domande originarie:
a) è possibile
trasferire il diritto di proprietà (non di superficie) di una determinata
porzione di sottosuolo (che l'acquirente se vorrà riempirà con una costruzione)
da identificarsi con una planimetria cui il catasto attribuirà un
identificativo, permanendo al venditore il diritto di proprietà del piano del
suolo con tutto il soprasuolo usque ad astera?;
b) è possibile
trasferire il diritto di proprietà (non di superficie) dell'intero sottosuolo
usque ad inferos (l'acquirente potrà o meno edificare), permanendo al venditore
il diritto di proprietà del piano del suolo con tutto il soprasuolo usque
ecc... ?
E se non è possibile, in base a quali norme non lo è?
Se invece è possibile, il catasto può rifiutarsi di
attribuire un identificativo?
Not. Marco Chiostrini
25.10.2001
Se concettualmente èpossibile trasferire la proprietà di
una porzione di sottosuolo separatamente dal suolo, questo trasferimento
comporta la scansione della proprietà secondo piani orizzontali e, quindi, implicitamente,
la creazione di un diritto di proprietà superficiaria perpetua. In sostanza: viene
trasferita la proprietà superficiaria di una porzione di sottosuolo.
Trasferire la proprietà di una porzione nella profondità o
usque ad inferos di suolo sotto la superficie, "scolla" la proprietà
del suolo sottostante da quella della superficie.
Ergo si crea una proprietà superficiaria.
Non un diritto di superficie, che è sostanzialmente un
diritto di edificare, ma una proprietà superficiaria, avente ad oggetto non un
fabbricato, ma un volume di terreno.
Ne discende che dovrebbe essere possibile attribuire, sulla
stessa particella, un subalterno alla
superficie e un subalterno al suolo sottostante.
Il resto ne consegue.
Not. Giovanni Marasà
25.10.2001
Mi chiedo che differenza vi sia tra il diritto di proprietà
superficiaria e il diritto di proprietà per piani orizzontali.
Se non vi sono differenze di contenuto se non
"quantitative" (la proprietà superficiaria è una fetta del diritto di
proprietà tout court), allora possiamo concludere che la proprietà è divisibile
per piani orizzontali e che la vendita di una fetta di sottosuolo non sia in proprietà
superficiaria, ma in proprietà.
Pena l'estinzione per prescrizione ventennale della
proprietà superficiaria, generalmente legata all'idea del "prodotto"
del diritto di superficie, qualora detto prodotto "perisse" e il
superficiario non dovesse ricostruire nel ventennio, con conseguente
consolidamento della "fetta di sottosuolo" in capo al titolare della
residua proprietà da cui la fetta è stata rescissa.
Not. Diego Podetti
27.10.2001
Ognuno è libero di denominare ed etichettare come crede. Se
tuttavia si vuole facilitare la comunicazione con gli altri l'uso di comuni
etichette è consigliato. Anche ad evitare le spiacevoli possibili conseguenze
che può comportare la scritta "Zucchero" su un barattolo contenente
arsenico.
Parimenti ogni Notaio si assume le responsabilità degli
atti che decide di ricevere.
Avverto solo che non è buon metodo cambiare le
etichette per acquietare i propri dubbi.
La proprietà superficiaria presuppone sempre la
costituzione di un diritto di superficie.
Due proprietà per fette di terreno divise
orizzontalmente non trova riscontro normativo e nella giurisprudenza; al
contrario, appare palesemente in contrasto con il diritto vigente.
Not. Giovanni Marasà
05.11.2001
In giurisprudenza ricordo la Cass. 01.12.1977, n. 5230, e 16.09.1981,
n. 5130.
Non mi accontento di raggiungere "risultati
simili".
Penso sia doveroso raggiungere il" massimo"
risultato, indagando tutte le possibilità offerte dalle leggi vigenti, approfondendone
tutte le possibili interpretazioni, vedendo il diritto come un sistema aperto, vivo,
pronto a regolare la libertà e le conseguenti novità dell'agire e del
negoziare...
Quante volte vediamo l'identica norma oggetto di
interpretazione diversa nel tempo?
Quante volte ci sorprendiamo a rammaricarci di avere
trascurato di approfondire istituti giuridici che nascondevano in sè una grande
ricchezza di applicazioni, scoperte troppo tardi?
Not. Stefano Parodi
09/13.11.2001
A me viene difficile pensare alla proprietà del sottosuolo
non edificato perchè non credo che il sottosuolo di per sè sia un "bene
immobile", anzi non è nemmeno un bene.
Fintanto che non ha una sua autonoma rilevanza, non esiste
nemmeno, nessun possesso può essere esercitato.
Se scavo, modifico il piano di campagna, non divido
orizzontalmente. Se invece ricavo costruzioni, sorgono beni e la proprietà
investe questi beni costruiti, non il sottosuolo.
La Cass. 15.04.1999, n. 3750, di cui non ho la massima ma
un semplice commento, non pare lasci spazio alla separazione orizzontale della
proprietà del suolo da quella del sottosuolo, a meno che questo non diventi
giuridicamente separabile: sarebbe interessante conoscere anche il fatto, per
capire meglio.
La Cass. 24.04.1970, riafferma l'impossibilità di una
vendita del sottosuolo separatamente dal suolo essendo necessario essere in
presenza di entità organiche individuate produttive e, quindi, suscettibili di
utilizzazione economica o rilevanti ai fini giuridici, situate nel sottosuolo.
La Cass. 08.07.1977, n. 3054, in Riv. not., 1978 pagg. 843,
in tema di vendita di cava, afferma che "...è pienamente concepibile
invero il trasferimento di proprietà di parte del fondo, scindendosi la
originaria unica proprietà di un solo soggetto in più proprietà distinte
facendo capo a soggetti diversi, sia in senso orizzontale sia in senso
verticale..."
Questo principio viene utilizzato per riconoscere la
validità della vendita di una cava, di un oggetto economicamente rilevante.
“Trattasi sempre di veri e propri diritti di proprietà
autonomi, non di diritti reali di godimento. Tale proprietà potrebbe pure
appellarsi temporanea.....nel senso, certamente concepibile, di temporaneità
oggettiva dovuta alla natura del bene e del suo godimento, destinati
naturalmente ad esaurirsi..."
Pare, quindi, che sia necessaria una individuazione
del sottosuolo come entità economicamente rilevante per potersi affermare la
liceità della scissione orizzontale della proprietà.
Uno degli obblighi del venditore, se la vendita ha
effetti reali, consiste nella consegna della cosa; di difficile
adempimento se il sottosuolo venduto non ha una sua consistenza giuridica.
Potremmo magari parlare di una vendita di cosa futura, dove
il venditore non consegna la cosa che non c'è ancora, ma si obbliga a
consegnarla quando avrà separato suolo da sottosuolo.
In questa ottica mi pare difficile poter ipotizzare una
porzione di sottosuolo che possa avere addirittura rilevanza catastale, quindi
suscettibile di reddito: sì, se è una cava; no, se non è separata dal suolo.
Non diverso dovrebbe essere il discorso per lo spazio aereo
(usque ad sidera): la Cass. 17.05.1965, n. 947, afferma che il diritto ad una
colonna d'aria è un diritto di superficie e non di proprietà fondiaria.
Se scindiamo orizzontalmente usque ad inferos perché non
anche usque ad sidera?
Con tanto di subalterno o di particella autonoma?
Not. Giovanni Marasà
14.11.2001
Secondo la Cass, n. 5230/1977, "nulla impedisce
all'unico proprietario di frazionare in senso orizzontale il proprio fondo, alienandone
separatamente il suolo e il soprasuolo, quando quest'ultimo ne costituisca
ovvero ne comprenda una parte concettualmente e giuridicamente separabile".
Cass. n. 513/1981: "La proprietà del suolo si estende,
di norma, al sottosuolo con tutto ciò che vi si contiene, con la conseguenza
che spetta alla parte che assuma in giudizio di avere la proprietà separata sul
sottosuolo la dimostrazione della sussistenza del titolo da cui deriva il
relativo diritto.
È, pertanto, configurabile l'usucapione di una grotta che
costituisca un'entità autonoma e distinta dal sovrastante suolo".
Discorso difficile per la colonna d'aria per via dell'art. 1127,
c.c., che sembra impedire di considerarla come res distinta dalla sottostante
proprietà, sembra insomma configurarla come diritto su cosa altrui.
Per questo concordo nel ritenere la vendita di cosa futura,
come unica possibilità di vendere la proprietà di una fetta di soprasuolo
separata dal suolo.
Mentre proprio alla luce del codice civile, di una parte
della dottrina e delle sentenze della Cassazione citate non parrebbe
impossibile, nè illecito, vendere come cosa presente, la proprietà di una fetta
di sottosuolo da individuare catastalmente (l'acquirente ne farà ciò che vorrà)
o tutto il sottosuolo delimitato dalla proiezione verticale di un determinato
mappale.
Se si ritiene possibile in linea di principio dividere la
proprietà per piani orizzontali, si potrà conseguentemente consegnare una
porzione di sottosuolo così come si consegna una porzione di suolo.
Poter vendere la proprietà di una cosa presente (sottosuolo)
o di una cosa futura (porzione di soprasuolo) significa che è possibile
dividere la proprietà per piani orizzontali.
Ritenere la suddivisione contra legem, è vera impossibilità,
o è "timore" di "osare" proprio nel momento in cui la
proprietà del sottosulo separata dal suolo acquisisce una maggior rilevanza
economico-giuridica, con conseguente richiesta da parte della società del
nostro intervento regolatore?
Not. Stefano Parodi
14.11.2001
Il sottosuolo si può vendere separatamente dal suolo, ma
deve essere, come si legge nelle sentenze citata, "concettualmente e
giuridicamente separabile": pertanto, va bene se il sottosuolo è
costituito da una grotta o da una cava o da una miniera.
Non mi pare vada bene se esso fosse rappresentato dalla
parte compresa da cm. 50 a m. 50, per esempio; cioè una parte concettualmente e
giuridicamente non separabile.
Se il sottosuolo non è giuridicamente separabile, occorre costituire
un diritto di superficie per il sottosuolo, a tempo indeterminato; fattispecie frequente
per la realizzazione nel sottosuolo di edifici ad uso rimessaggio di veicoli, vuoi
secondo le previsioni della legge Tonioli, particolarmente per l'art. 9, vuoi
secondo le ordinarie previsioni di P.R.G.